Trong quá trình làm bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, Weland hầu như lúc nào cũng nghe đi nghe lại những câu hỏi quen thuộc của khách hàng như: “Tại sao a/c phải chọn bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, đầu tư tại Phú Quốc làm gì cho xa ? mua biệt thự mà có 50 năm sau này sao bán lại em…”
1. Tại sao lại chọn Bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư ?
Để trả lời câu hỏi này, WELAND xin nêu ra đặc điểm chính của 3 dòng sản phẩm bất động sản được đầu tư phổ biển hiện nay như sau:
– Đầu tư Đất nền :
+ Đầu tư lướt sóng: hình thức đầu tư này khá mạo hiểm và không phải lúc nào cũng chớp được cơ hội. Một dự án đất nền sở hữu vị trí tiềm năng, dễ thanh khoản thì nhà đầu tư có thể cân nhắc để lướt sóng, vì tùy theo từng giai đoạn, từ lúc mới triển khai đến lúc hoàn thiện hạ tầng, đến lúc ra hồng riêng từng nền thường chủ đầu tư sẽ áp dụng chính sách tăng giá hoặc tự bản thân nó tăng. Tiềm năng tăng giá của các dự án đất nền thường ăn theo quy hoạch xung quanh như : mở đường, quy hoạch trung tâm hành chính, sân bay…là nguyên nhân làm tăng giá đất, nhà đầu tư có thể nhân cơ hội này để lướt sóng…
+ Đợi giá tăng để bán lại (xu hướng đầu tư dài hạn ) : những nhà đầu tư dạng này thường mua đất xong để đó, sau vài tháng hoặc năm nếu thấy giá tăng lên thì bán.
– Đầu tư Căn hộ :
+ Đầu tư lướt sóng: Một dự án căn hộ thường có số lượng sản phẩm lớn, các chủ đầu tư hiện nay thường đưa ra chính sách bán hàng tăng giá theo từng giai đoạn, nhà đầu tư có thể cân nhắc thời điểm thích hợp để xuống tiền. Thông thường, mua trong giai đoạn mới xây dựng, mua các suât nội bộ, ngoại giao sẽ có mức giá tốt hơn, tuy nhiên nhà đầu tư cũng cần đánh giá thêm vị trí căn hộ có tính thanh khoản tốt không ?…
+ Mua căn hộ để cho thuê: phổ biến vẫn là khách hàng mua căn hộ xong cho để thuê lại, thường các căn hộ được mua sẽ chỉ bàn giao hoàn thiện cơ bản hoặc bàn giao thô, chủ nhà muốn cho thuê được phải trang bị thêm nội thất và chịu tốn thêm một khoán chi phí nhất định, Khi cho thuê, chủ nhà phải tìm kiếm khách thuê và nếu không may mắn căn nhà sẽ dễ xuống cấp nếu gặp phải người thuê ý thức không tốt. Thực tế lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chỉ rơi vào tầm 6%-8%/năm hoặc thậm chí ít hơn, do nguồn cung căn hộ hiện nay được tung ra quá nhiều, đặc biệt là dòng căn hộ cao cấp. Dự kiến trong 2 năm tới tại thị trường TP.HCM chính áp lực nguồn cung lớn sẽ khiến giá thuê không những không tăng mà còn đứng trước nguy cơ giảm và khó cho thuê được
– Cuối cùng là Bất động sản nghỉ dưỡng :
Đang trở nên quá hấp dẫn do nhiều dự án đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận tối thiểu từ 8-10%/năm. Chưa kể việc đầu tư vào dòng sản phẩm nghỉ dưỡng này, nhà đầu tư còn được tham gia hình thức TIMESHARE khá hấp dẫn, được miễn phí nghỉ dưỡng 15-30 ngày hàng năm, có thể để gia đình dùng hoặc tặng cho bạn bè, người thân, đối tác…như một món quà ý nghĩa. Đó là chưa kể, những khoản thời gian chủ sở hữu không sử dụng đến, tài sản này sẽ được giao lại cho một đơn vị quản lý trong nom và khai thác cho thuê, giúp nhà đầu tư cảm thấy an tâm, không sợ tài sản bị xuống cấp mà lại đảm bảo dòng tiền thu về.
Những sản phẩm nghỉ dưỡng thường nằm ở những vị trí rất đắc địa ( Nơi mà đất không thể sinh ra thêm nhưng số lượng người giàu, đại gia muốn hưởng thụ, thích sự đẳng cấp thì ngày một tăng lên ) như: mặt tiền biển, đồi núi, hòn đảo, vịnh, những danh lam thắng cảnh…Việc sở hữu một bất động sản nghỉ dưỡng giờ đây mang lại chủ sở hữu 3 khoản lợi nhuận: lợi nhuận đầu tư hàng năm do chủ đầu tư cam kết, đầu tư cho những chuyến nghỉ dưỡng hàng năm với chi phí thấp nhất, sở hữu bất động sản có tiềm năng tăng giá cao nhất.
2. Tại sao lại chọn Phú Quốc để đầu tư bất động sản ?
– So với Đà Nẵng, Nha Trang và một số địa phương khác, giá đất nghỉ dưỡng tại Phú Quốc được xem là còn khá rẻ, do chỉ mới bắt đầu của thời kỳ bùng nổ. Khả năng bức phá, tăng giá gấp 2 hoặc thậm chí gấp 3 là có cơ sở, khi Phú Quốc đang trên đường trở thành đặc khu kinh tế đầu tiên của Việt Nam vào năm 2020.
– Phú Quốc quanh năm không có bão nên khả năng khai thác du lịch – cho thuê có thể đạt đến 11-12 tháng, tốt hơn rất nhiều so với các địa phương ven biển khác như: Nha trang, Đà Nẵng, Sầm Sơn…
– Phú Quốc sở hữu nhiều bãi biển đẹp cùng đường bờ biển dài đến 150km, tiềm năng để phát triển du lịch, điều đó minh chứng vì sao Phú Quốc luôn là điểm nóng về du lịch trong những năm gần đây, mức tăng trưởng lượng khách du lịch luôn dẫn đầu cả nước, tỉ trọng đóng góp của ngành du lịch vào ngân sách huyện đảo cao nhất
– Phú Quốc đang phát triển nhiều chuyến bay thằng quốc tế để thu hút khách nước ngoài, và chỉ mất 1-2 giờ bay để đến Singapore, Malay,Thailand, Indonesia, Austraylia…( Gần hơn bay từ HCM và Hà Nội ). Sắp tới sẽ có thêm các chuyến bay thẳng từ Hàn Quốc, Quảng Châu, Thụy Điển…Bên cạnh đó, việc xây dựng cảng hành khách quốc tế đầu tiên tại Việt Nam, được xem là một cầu nối giao thông quan trọng mang một lượng khách không nhỏ từ các quốc gia khác trong khu vực đến Phú Quốc.
– Nhiều tiện ích giải trí, nghỉ dưỡng để phục vụ khách du lịch đang được đầu tư rất mạnh như: Vinpearl Land, sân golf trên đảo, Vườn thú Vinpearl Safari, Casino quốc tế, cáp treo dài nhất thế giới, khu vui chơi giải trí tổng hợp 175ha do nước ngoài đầu tư đang chờ phê duyệt…
3. Hình thức sở hữu của bất động sản nghỉ dưỡng ven biển Phú Quốc ?
Gần như 90% các dự án nghỉ dưỡng ven biển Phú Quốc đều là hình thức sở hữu 50 năm. Điều này là do định hướng quy hoạch phát triển của chính phủ muốn biến Phú Quốc trở thành một địa phương phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng, phục vụ khách du lịch, khách lưu trú, kiều bào…
Tuy nhiên, theo Quyết định số 2503/QĐ-UBND ngày 26/10/2015, những dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc được phép chuyển đổi từ đất du lịch sang đất ở tối đa là 10% trên tổng diện tích đất dự án, nếu đáp ứng được các điều kiện sau:
– Biệt thự du lịch chỉ được chuyển đổi sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng và cho thuê phục vụ du lịch thông qua chủ đầu tư dự án phát triển du lịch, không được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào khác. Không sử dụng đất ở gắn liền với biệt thự du lịch để đăng ký hộ khẩu thường trú
– Dự án du lịch phải có quy mô từ 40ha trở lên và chưa có bố trí đất ở trong dự án
Ngoài 2 yêu cầu khách quan trên, để được chuyển đổi, Chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hoàn thành 100% các công trình hạ tầng kỹ thuật và tối thiểu 30% các công trình kiến trúc theo quy hoạch chi tiết. Không bố trí đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ việc hình thành đơn vị ở, trừ các công trình phục vụ chung cho toàn khu du lịch.
4. Cách tính lợi nhuận với đơn vị quản lý chia như thế nào ( hình thức TIMESHARE) ?
Đối với dòng sản phẩm nghỉ dưỡng ngày nay, hầu hết các dự án của các chủ đầu tư lớn đều đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận với mức tối thiểu từ 8%-10%/năm, đây là cách làm mới của các chủ đầu tư nhằm kích thích khách hàng mua, đẩy nhanh tiến độ bán hàng để xoay nhanh dòng vốn. Tuy nhiên, những dự án cam kết kiểu này thường có giá rất cao, lên đến cả triệu đô, vì giá bán bất động sản này là giá bán của tương lai…
– Lợi nhuận nhận được từ chương trình cho thuê thông thường được tính theo 2 cách sau:
+ Cách 1: Căn cứ vào khả năng khai thác của từng sản phẩm, sau khi lợi nhuận được trừ đi các khoản chi phí quản lý, vận hành, bảo dưỡng…phần lợi nhuận sau thuế còn lại, chủ sở hữu sẽ phân chia với đơn vị quản lý theo một tỉ lệ thỏa thuận trước
+ Cách chia thứ 2 thường thấy là, sau khi đơn vị quản lý vận hành toàn bộ dự án, lợi nhuận sau thuế được chia lại với nhóm khách hàng theo tỉ lệ 85%-15% hay 70%-30%. Sau đó, mỗi khách hàng được nhận phần lợi nhuận của mình dựa trên tỉ lệ giá trị đầu tư ban đầu của sản phẩm ( tỉ lệ được tính trên mức giá chưa gồm VAT )
5. Đầu tư một dự án nghỉ dưỡng cần lưu ý điều gì ?
1. Vị Trí: Yếu tố này sẽ quyết định đến sự tồn vong của một khu nghỉ dưỡng, một khu nghỉ dưỡng phải nên được đầu tư tại những khu vực được xem là điểm nóng của du lịch. Những nơi có thể phát triển như: ven biển, trong vịnh, ngoài đảo…Gần sân bay, tàu cảng, đường cao tốc lại càng tuyệt vời hơn.
2. Chủ Đầu Tư Uy Tín: số vốn để đầu tư vào một dự án nghỉ dưỡng là rất lớn, có thể lên đến con số nghìn tỷ. Cho nên, lựa chọn một chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, tài chính hùng mạnh là điều kiện cần thiết nếu bạn không muốn căn nhà của mình nằm trong dự án “xây mãi không xong”. Ngoài ra, chủ đầu tư mạnh cũng là một lợi thế để trong tìm kiếm các đối tác nổi tiếng về: thiết kế ( Người sẽ tạo nên không gian sống đẳng cấp, một thiên đường nghỉ dưỡng đích thực ) của dự án, đơn vị quản lý chuyên nghiệp…
3. Nhà Quản Lý: đây là yếu tố đầu tiên để xác định khu nghỉ dưỡng mà bạn muốn đầu tư xếp hạng mấy sao ? Một khu nghỉ dưỡng do một tập đoàn quản lý quốc tế vận hành sẽ giúp bạn an tâm hơn về khả năng khai thác lợi nhuận nhờ: Kinh nghiệm, uy tín, chất lượng dịch vụ và khả năng khai thác khách du lịch. Một số đơn vị quản lý quốc tế lớn bạn có thể tham khảo sơ qua nha: InterContinental, Hyatt, Banyan Tree, Hilton, Accor, Starwood, Melia, Marriott International, Anantara, Six Senses…
4. Mức Độ Cạnh Tranh: Khi những điều kiện trên đã thỏa, việc cuối cùng cần làm là xem dòng tiền của dự án ra sao thông qua việc đánh giá: khu vực có quá nhiều dự án tương tự hoặc cao cấp hơn không để biết công suất, khả năng khai thác phòng, kết hợp với xem lượng khách đến khu vực nhiều không, người nước ngoài, hay trong nước nhiều hơn.
The post Bộ câu hỏi “kinh điển” nhà đầu tư Phú Quốc thường hỏi WELAND appeared first on WELAND.
